本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報(bào)道今年以來(lái)，公募REITs在大類(lèi)資產(chǎn)中表現(xiàn)墊底。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月6日，中證REITs收盤(pán)指數(shù)跌幅達(dá)到19%，僅有2只今年新上市的REITs實(shí)現(xiàn)上漲，其他25只REITs今年以來(lái)收益全部為負(fù)，占比達(dá)到92.59%。與此同時(shí)，REITs指數(shù)還跑輸了上證綜指。公募REITs下跌背景下，首批擴(kuò)募項(xiàng)目依然超額完成了募集。6月2日，滬深交易所官網(wǎng)披露了4單項(xiàng)目的定向擴(kuò)募發(fā)行情況報(bào)告書(shū)，實(shí)際募資總額超50億元。REITs市場(chǎng)一邊下跌，一邊擴(kuò)募，表面上看互相矛盾。REITs市場(chǎng)大跌，收益虧損，為何擴(kuò)募項(xiàng)目還能吸金50億元人民幣？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，目前REITs市場(chǎng)上的下跌主要是價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的負(fù)收益，而派息收益沒(méi)有明顯變動(dòng)。這輪深度下跌是多方面的綜合因素，形成投資者預(yù)期和信心悲觀，止損行為的系列負(fù)反饋，市場(chǎng)拋盤(pán)增多，價(jià)格不斷下探，導(dǎo)致REITs賺錢(qián)效應(yīng)大大下降。但投資者不宜盲目看空，也要避免“追殺漲跌”，下半年基本面有望逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)在一定時(shí)間內(nèi)，REITs分紅收益率水平提升，行業(yè)長(zhǎng)期配置價(jià)值凸顯。超九成公募REITs年內(nèi)收益為負(fù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日收盤(pán)，全市場(chǎng)跌破發(fā)行價(jià)格的REITs過(guò)半，達(dá)到16只。從資產(chǎn)種類(lèi)來(lái)看，目前僅有倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs還未跌破發(fā)行價(jià)格，其他五類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型均已破發(fā)，其中7只高速公路REITs全部破發(fā)，最大跌幅超30%。截至6月6日收盤(pán)，市場(chǎng)上27只公募REITs總市值為823.08億元人民幣，發(fā)行規(guī)模為908.93億元，較發(fā)行跌9.45%。其中產(chǎn)權(quán)REITs市值為344.47億元，較發(fā)行漲3.75%；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs市值為478.61億元，較發(fā)行跌17.04%。與此同時(shí)，REITs指數(shù)還跑輸了上證綜指。上周，中證REITs指數(shù)（收盤(pán)）下跌4.042%，REITs指數(shù)下跌4.413%，上證綜指上漲0.547%，國(guó)債指數(shù)上漲0.135%。滾動(dòng)4周，中證REITs指數(shù)（收盤(pán)）下跌4.81%，REITs指數(shù)下跌5.12%，上證綜指下跌3.13%，國(guó)債指數(shù)上漲0.47%。對(duì)于公募REITs近期持續(xù)下跌并跑輸上證綜指，三盛資本投資總監(jiān)李超接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，REITs收益分兩個(gè)部分，一個(gè)是派息帶來(lái)的收益，一個(gè)是價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的收益。目前市場(chǎng)上的下跌主要是價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的負(fù)收益，而派息收益沒(méi)有明顯變動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，產(chǎn)權(quán)REITs股息率預(yù)計(jì)2023年在3.8%到4.7%之間（剔除鵬華深圳能源），經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs在6.4%到10.5%之間，明顯看到目前各個(gè)REITs的派息率仍然在正常范圍內(nèi)。價(jià)格變動(dòng)的主要原因是投資者對(duì)市場(chǎng)情緒變化的敏銳反應(yīng)。李超稱(chēng)，近期國(guó)內(nèi)外上市的房地產(chǎn)，尤其是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)停牌，甚至退市。疊加上海周邊部分工業(yè)園區(qū)REITs租戶(hù)退租等負(fù)面消息，綜合引發(fā)了部分投資者的恐慌情緒，隨后這股情緒蔓延到了二級(jí)市場(chǎng)。中證鵬元研發(fā)部研究員吳進(jìn)輝接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)指出：“從宏觀基本面來(lái)看，今年以來(lái)由‘強(qiáng)預(yù)期和強(qiáng)現(xiàn)實(shí)—強(qiáng)預(yù)期和弱現(xiàn)實(shí)—弱預(yù)期和弱現(xiàn)實(shí)’，基本面表現(xiàn)較弱，疫情仍影響了企業(yè)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表，這將影響REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流。REITs今年一季度報(bào)業(yè)績(jī)不及預(yù)期，尤其是部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園的資質(zhì)遭受質(zhì)疑，引領(lǐng)了REITs下跌?！绷硗?，也是最重要的，公募REITs價(jià)值的回歸是根本原因。吳進(jìn)輝進(jìn)一步分析，我國(guó)REITs市場(chǎng)上市接近兩年，已經(jīng)逐步從炒作、追優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獨(dú)特和稀缺性，回歸到資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的考量。投資者也對(duì)REITs下跌造成了一些影響。吳進(jìn)輝稱(chēng)，當(dāng)前投資者結(jié)構(gòu)單一，流通規(guī)模小，近期換手率和成交量持續(xù)維持低位，流動(dòng)性是影響市場(chǎng)下跌的重要原因。今年以來(lái)債市走牛，10年國(guó)債利率較去年末下行達(dá)15BP，當(dāng)前債券為主的投資者也分流了REITs的增量資金?！癛EITs的本質(zhì)是股票但又區(qū)別于股票。它擁有股票的性質(zhì)，必然會(huì)呈現(xiàn)一定的波動(dòng)性。”REITs資深研究員王達(dá)對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)。首批4單項(xiàng)目合計(jì)募資超50億元公募REITs價(jià)格下跌背景下，首批擴(kuò)募項(xiàng)目依然超額完成了募集。6月2日晚，滬深交易所官網(wǎng)分別披露了中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的定向擴(kuò)募發(fā)行情況報(bào)告書(shū)，4單項(xiàng)目實(shí)際募資總額超50億元。報(bào)告顯示，中金普洛斯REIT此次擴(kuò)募發(fā)售募資總額約為18.53億元，達(dá)到擬募集金額上限目標(biāo)。華安張江光大REIT擴(kuò)募向18名發(fā)售對(duì)象募資總額約為15.53億元。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募發(fā)售募資總額約為12.44億元。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募發(fā)售募資總額約為4.15億元，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)約1.54億份。REITs市場(chǎng)一邊下跌，一邊擴(kuò)募，表面上看互相矛盾。REITs市場(chǎng)大跌，收益虧損，為何首批擴(kuò)募項(xiàng)目還能吸金50億元？在李超看來(lái)，市場(chǎng)一邊跌，一邊成功擴(kuò)募并且超募的原因在于主導(dǎo)二者的投資者類(lèi)型不同。造成市場(chǎng)下跌的是一些投資期限相對(duì)短期的投資者，他們主要受到市場(chǎng)上負(fù)面消息，如房地產(chǎn)上市公司爆雷、停牌、退市、租戶(hù)退租等市場(chǎng)情緒的感染而選擇離場(chǎng)。而參與募資的主體則是偏好長(zhǎng)線(xiàn)資金的投資者，他們更加看好經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)會(huì)。但其實(shí)，擴(kuò)募是公募REITs的生命力源泉。吳進(jìn)輝表示，目前首批4單擴(kuò)募項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)售完成，等待上市，擴(kuò)募的完成在我國(guó)公募REITs市場(chǎng)是一件里程碑的事情。由于目前二級(jí)市場(chǎng)下跌，擴(kuò)募對(duì)市場(chǎng)的提振效應(yīng)有限，后續(xù)可以持續(xù)觀察上市后的表現(xiàn)。李超指出，我國(guó)公募REITs因?yàn)橥顿Y資金的相對(duì)充沛，在剛推出的半年內(nèi)充分享受了流動(dòng)性溢價(jià)，同時(shí)也經(jīng)受了更多散戶(hù)資金所帶來(lái)更大的價(jià)格波動(dòng)性。這次公募REITs擴(kuò)募成功也讓短期資金看到了長(zhǎng)期資金的態(tài)度，一定程度上能夠給投資者更多的信心。王達(dá)同樣認(rèn)為，“REITs完成擴(kuò)募是我國(guó)發(fā)展公募REITs重要的一環(huán)，對(duì)于完善REITs市場(chǎng)機(jī)制具有極大促進(jìn)作用?！钡ㄗh，擴(kuò)募價(jià)格不應(yīng)該脫離實(shí)際，一旦脫離將會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。這一點(diǎn)從紅土鹽田港REIT上體現(xiàn)得較為明確，它的實(shí)際發(fā)行價(jià)高于基準(zhǔn)日預(yù)期定價(jià)，因此成為市場(chǎng)首個(gè)跌破擴(kuò)募價(jià)格的REITs產(chǎn)品。規(guī)避盲目“追殺漲跌”“這輪深度下跌是多方面的綜合因素，形成投資者預(yù)期和信心悲觀，止損行為的系列負(fù)反饋，市場(chǎng)拋盤(pán)增多，價(jià)格不斷下探，導(dǎo)致REITs賺錢(qián)效應(yīng)大大下降?！闭劶肮糝EITs下跌的根本原因，吳進(jìn)輝對(duì)本報(bào)記者總結(jié)。那么，展望未來(lái)，公募基金REITs的市場(chǎng)走向如何？今年的下跌態(tài)勢(shì)將維持多久？是否在年內(nèi)能迎來(lái)企穩(wěn)回升？對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)，王達(dá)稱(chēng)投資者不應(yīng)盲目看空。他表示，市場(chǎng)發(fā)展初期需要一個(gè)成長(zhǎng)階段，這個(gè)階段也是發(fā)現(xiàn)不足，完善不足的過(guò)程。目前市場(chǎng)還在延續(xù)波動(dòng)，主要是機(jī)構(gòu)在止損，一旦這一過(guò)程完成，市場(chǎng)底部也將展現(xiàn)，到時(shí)候價(jià)值投資者回歸將會(huì)增強(qiáng)流動(dòng)性，增加交易頻率，預(yù)計(jì)這一觸發(fā)因素將會(huì)隨著半年報(bào)數(shù)據(jù)出爐而引動(dòng)。根據(jù)美國(guó)REITs的發(fā)展歷程來(lái)看，他們經(jīng)歷了多輪牛熊周期，市場(chǎng)下跌也是逐步走向成熟的必然過(guò)程。吳進(jìn)輝建議，投資者應(yīng)該理智看待，無(wú)須過(guò)度苛刻。當(dāng)前我國(guó)REITs市場(chǎng)仍處于試點(diǎn)階段，市場(chǎng)制度和機(jī)制仍在持續(xù)探索和完善。REITs底層資產(chǎn)具有較強(qiáng)的周期性，正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)在所難免，這要與資產(chǎn)優(yōu)劣和運(yùn)營(yíng)管理水平的高低分開(kāi)來(lái)看。區(qū)分短期和中長(zhǎng)期矛盾、市場(chǎng)流動(dòng)性不足、投資者結(jié)構(gòu)單一、炒作心態(tài)等現(xiàn)象或許在一定時(shí)間內(nèi)難以快速改變，但將會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。展望后市，吳進(jìn)輝認(rèn)為，由于市場(chǎng)估值的錨未完全形成，也沒(méi)有類(lèi)似股債的歷史周期和收益率比較，預(yù)計(jì)估值的下調(diào)仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。投資者預(yù)期和信心受損，這需要政策利好和市場(chǎng)的賺錢(qián)效應(yīng)提升，才能逐步恢復(fù)。另外，流動(dòng)性的問(wèn)題短期內(nèi)難以快速緩解，債券市場(chǎng)仍有下行趨勢(shì)，REITs增量資金比較少。隨著市場(chǎng)的逐步下跌，下半年基本面有望逐步恢復(fù)，在一定時(shí)間內(nèi)，REITs分紅收益率水平提升，長(zhǎng)期配置價(jià)值凸顯，博弈短期收益的策略并不可取。政策方面，可以適當(dāng)引導(dǎo)和培育REITs長(zhǎng)期資金，加快二級(jí)市場(chǎng)制度建設(shè)，盡快出臺(tái)REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。市場(chǎng)情緒變化莫測(cè)，業(yè)內(nèi)人士不建議投資者追漲殺跌。李超分析，6月5日公募REITs價(jià)格整體暴跌，6號(hào)下午又止跌甚至反彈，短期價(jià)格無(wú)法預(yù)測(cè)。從研究美國(guó)REITs的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在疫情發(fā)展的2020年至2021年，市場(chǎng)從暴跌到反轉(zhuǎn)就是一年內(nèi)發(fā)生的事情。而2008年金融危機(jī)、2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂、1997年金融危機(jī)等則耗費(fèi)了更長(zhǎng)時(shí)間，哪怕專(zhuān)業(yè)投資者也沒(méi)有把握能夠預(yù)測(cè)未來(lái)。他建議，普通投資者投資公募REITs更多還是要專(zhuān)業(yè)、細(xì)致地研究底層資產(chǎn)質(zhì)量以及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的水平。責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳

下一題： 貨拉拉，撐的起130億美元估值嗎？

提示：【 方向鍵 ( ← )上一篇 】【 方向鍵 ( → )下一篇 】

上一篇: 降了！六大行宣布下調(diào)部分期限存款利率｜快訊 上一篇

下一篇: 貨拉拉，撐的起130億美元估值嗎？ 下一篇