迷題：400多萬買入亦莊的機(jī)會，又重新出現(xiàn)了
這是嚴(yán)肅君的第598篇推送時隔近一年，亦莊終于將再次上新。一個是京東地塊，3月16日剛剛公布了設(shè)計方案，6棟住宅樓460套房源，優(yōu)先甚至專屬京東員工購買。更適合普通購房者的，是3月初露面的豐禾嘉會。主力戶型為80㎡和95㎡三居，118㎡和121㎡四居，距離地鐵17號線南段首發(fā)站嘉會湖站1km左右，銷售指導(dǎo)價5.8萬元/㎡，總價區(qū)間約為464萬-702萬。400多萬買三居，重回三年前的趕腳有木有~據(jù)了解項(xiàng)目營銷中心目前位于亦莊亦城時代廣場B5樓一層，樣板間預(yù)計4月開放。1.去年10月拿地，預(yù)計近期入市的豐禾嘉會，周轉(zhuǎn)速度談不上快，但節(jié)點(diǎn)都踩得很好。先是去年11月8日，亦莊臺湖和馬駒橋兩區(qū)域解除“雙限購”，一批被限制住的購房者，直接拿到房票，目標(biāo)客戶池子擴(kuò)大；接著是附近唯一在售新房項(xiàng)目綠城·桂語聽蘭，借著限購松綁一頓輸出，目前網(wǎng)簽量已過半，進(jìn)入尾盤狀態(tài)，意味著豐禾嘉會目前沒有競品。其實(shí)擴(kuò)大到整個亦莊片區(qū)來看，近兩年新房市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求狀態(tài)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018-2020三年期間，亦莊住宅新增總供應(yīng)超2.2萬套，尤其是2020一年就入市超萬套房源。那會兒嚴(yán)肅君印象最深刻的，就是亦莊同時9個新房項(xiàng)目在售，其中6個扎堆河西區(qū)。但滯銷的時間很短。隨著2020年商品房市場回歸，亦莊區(qū)域最后的限競房組團(tuán)一搶而空。5環(huán)-6環(huán)、總價500萬、89㎡三居，這三個限競房曾經(jīng)的關(guān)鍵詞，逐步失效。而2021年開始亦莊住宅供應(yīng)量從過萬套，腰斬為5千余套，再到2022年僅新增供應(yīng)1千余套。現(xiàn)在的亦莊，可售存量套數(shù)不足3千套。2.房子供不應(yīng)求，亦莊的經(jīng)濟(jì)狀況卻是一直在上升。最新的數(shù)據(jù)是，2022年經(jīng)開區(qū)全年GDP達(dá)2800億，僅次于東西海朝，工業(yè)總產(chǎn)值也達(dá)到全市占比22.2%。注意哦，這個占比在北京16區(qū)中，位列第一。亦莊和亦莊人，比我們印象中更多金。當(dāng)然，聚焦到臺湖板塊，尤其是豐禾嘉會所處片區(qū)，位于三區(qū)交界，又有多個待出讓或建設(shè)中的地塊，各項(xiàng)配套尚不完善，城市界面感官上也并不友好。能拿出來說的，一個是產(chǎn)業(yè)。通明湖信創(chuàng)園一期和嘉會湖信創(chuàng)園二期，定位是千億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)；已經(jīng)有的是信創(chuàng)園、京東集團(tuán)總部、京東方、小米無人工廠、中芯京城等多個重點(diǎn)項(xiàng)目。另一個是教育。周邊有計劃今年開建的北京八中分校、北京小學(xué)分校，還有幼兒園地塊規(guī)劃，由經(jīng)開區(qū)管委會投資建設(shè)。至于商業(yè)、醫(yī)療等其他配套資源，尚待后續(xù)規(guī)劃建設(shè)。3.最后聊聊豐禾嘉會聰明的地方，那就是敢于將剛需主義貫徹到底，把產(chǎn)品功能性拉到極致。剛才沒有說到的一個點(diǎn)是，豐禾嘉會現(xiàn)在是沒有競品，但后有“追兵”---隔壁土地條件一致，但占地面積更大的0032地塊，雖然歷經(jīng)兩次掛牌取消，但依然進(jìn)入2023年一批次土地出讓名單?，F(xiàn)在跑得快，才能避免以后正面廝殺。所以豐禾嘉會雖有套內(nèi)70/90限制，理論上全做120平及以上都行，但項(xiàng)目主力戶型建面下探到了80平，并且做了三居，四居面積控制在120平左右，據(jù)說得房率還在80%+。大家都知道，90平三居是限競房時代卷出來的極致戶型，而豐禾嘉會走得更遠(yuǎn)，差一平米就能比肩中海了。從功能間分布來看，兩個項(xiàng)目三居設(shè)計基本一致，細(xì)微區(qū)別在于中海學(xué)仕里79平三居客廳面寬多了10公分，還擠出了一個獨(dú)立的家政間。當(dāng)然，80平左右硬做三間臥室，就一定需要讓渡部分空間感和舒適度。另外值得一提的，還有95平三居C戶型，最大的亮點(diǎn)在于客廳270度超大轉(zhuǎn)角飄窗，配合落地大窗，確實(shí)很提氣。再加上廚房L型半開放設(shè)計，主臥套房，北向次臥可打通，年輕小兩口可以重點(diǎn)關(guān)注這個戶型。除此之外，豐禾嘉會其他產(chǎn)品，都拿到了南向三面寬，飄窗贈送，主臥套房設(shè)計等基礎(chǔ)分。據(jù)了解，項(xiàng)目還會采用金茂物業(yè)，服務(wù)加成，以及精裝交付?；訒r刻：對于重回剛需賽道的亦莊樓市你怎么看？會在今年出手買房嗎？歡迎在評論區(qū)留言討論~